Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.12.2014 по делу N А14-14257/2014 <Заявленные требования общества о признании незаконными отказов регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и обязании зарегистрировать указанное право удовлетворены, так как отсутствие регистрации права собственности продавца на спорные объекты недвижимого имущества не является препятствием для регистрации перехода права собственности к их покупателю>
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 9 декабря 2014 г. по делу № А14-14257/2014
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена "03" декабря 2014 года.
В полном объеме решение изготовлено "09" декабря 2014 года.
Общество с ограниченной ответственностью "А" (далее - заявитель, ООО "А", Общество) обратилось в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Воронежской области, Управление) о признании незаконными, не соответствующими Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказы № 23/011/2014-182 от 15.10.2014 и № 23/011/2014-181 от 15.10.2014 в государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости:
- на гидротехническое сооружение пруда "Г" с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...>;
- на гидротехническое сооружение пруда "В" с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...>;
обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "А" путем совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных объектов недвижимости.
Представитель заявителя поддержала заявленные требования.
Представитель Управления Росреестра по Воронежской области возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
На основании части 4 статьи 137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.
В судебном заседании 26.11.2014 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.12.2014.
Из материалов дела следует.
06.02.2003 между Сельскохозяйственной артелью "Т" (продавец) в лице конкурсного управляющего Н. и ООО "А" (покупатель) в лице генерального директора Д. был заключен договор купли-продажи № 3, согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество согласно спецификации, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, в том числе, гидротехническое сооружение пруда "Г" 1967 года ввода в эксплуатацию, с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...> и гидротехническое сооружение пруда "В" 1972 года ввода в эксплуатацию с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...>.
В соответствии с актом приема-передачи от 06.02.2003 имущество передано покупателю.
Оплата по договору произведена расходным кассовым ордером № 141 от 13.02.2003, платежным поручением № 7 от 28.02.2003.
Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц 04.08.2003 в отношении СХА "Т" внесена запись о ее ликвидации по решению суда.
29.08.2014 ООО "А" обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости.
На государственную регистрацию были представлены, в том числе, документы:
- заявления о государственной регистрации права;
- договор купли-продажи № 3 от 06.02.2003;
- акт приема-передачи имущества к договору купли продажи № 3 от 06.02.2003;
- кадастровые паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства № 36-00/5001/2014-305276 от 12.08.2014 и № 36-00/5001/2014-303016 от 12.08.2014;
- водохозяйственные паспорта прудов "В" и "Г" от 02.07.2014.
Уведомлениями от 12.09.2014 № 23/011/2014-181 и № 23/011/2014-182 государственная регистрация права собственности на спорные объекты недвижимости были приостановлены на срок до 12.10.2014, начиная с 12.09.2014.
Причинами приостановления послужили нарушения требований Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закона № 122-ФЗ), а именно:
- не представление заявления от продавца СХА "Т" (п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ);
- представление только одного подлинного экземпляра договора купли-продажи № 3 от 06.02.2003 (п. 5 ст. 18 Закона № 122-ФЗ).
15.10.2014 регистрирующим органом были приняты решения об отказе № 23/011/2014-181 и № 23/011/2014-182 в государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, в связи с не представлением дополнительных доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации.
Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в Арбитражный суд с настоящими требованиями.
Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона № 122-ФЗ).
В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу абз. 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Как следует из материалов дела, заявителем на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи № 3, заключенный 06.02.2003 между Сельскохозяйственной артелью "Т" (продавец) в лице конкурсного управляющего Н. и ООО "А" (покупатель) в лице генерального директора Д., согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество согласно спецификации, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора, в том числе, гидротехническое сооружение пруда "Г" 1967 года ввода в эксплуатацию, с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...> и гидротехническое сооружение пруда "В" 1972 года ввода в эксплуатацию с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...>.
По акту приема-передачи от 06.02.2003 к договору купли-продажи № 3, подписанному уполномоченными представителями обеих сторон, имущество передано покупателю, который оплатил его стоимость, что подтверждается соответствующими платежными документами.
Указанный договор купли-продажи не признан недействительным в установленном законом порядке.
Довод Управления Росреестра по Воронежской области об отсутствии оснований для регистрации права Общества ввиду не представления на государственную регистрацию заявления и иных необходимых документов для регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, подлежит отклонению по следующим основаниям.
По данным Единого государственного реестра юридических лиц СХА "Т" ликвидирована вследствие признания ее несостоятельной (банкротом), о чем 04.08.2003 была внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией.
Вместе с тем, Законом № 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Право, за регистрацией которого обратилось Общество, возникло из договора купли-продажи № 3 от 06.02.2003, а также акта приема-передачи от 06.02.2003.
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Изложенное выше согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09.
В силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Из представленных в материалы дела документов следует, что гидротехнические сооружения пруда "Г" с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...> и пруда "В" с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...> были введены в эксплуатацию в 1967 и 1972 годах соответственно.
Следовательно, право собственности на спорное недвижимое имущество у продавца - СХА "Т" - возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности СХА "Т" на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.
Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи № 3 от 06.02.2003 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.
Указанный договор купли-продажи не признан недействительным в установленном законом порядке.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В данном случае, суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания, предусмотренные ст. 20 Закона № 122-ФЗ для отказа в государственной регистрации права, в связи с чем, отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, содержащийся в сообщениях № 23/011/2014-181 и № 23/011/2014-182 от 15.10.2014, противоречат положениям Закона № 122-ФЗ и нарушают права заявителя.
На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 167 - 170, 197 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
требования общества с ограниченной ответственностью "А" (ОГРН <...>, ИНН <...>) удовлетворить.
Признать незаконными, не соответствующими Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), содержавшиеся в сообщениях № 23/011/2014-181 и № 23/011/2014-182 от 15.10.2014, в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "А" (ОГРН <...>, ИНН <...>) на следующие объекты недвижимости:
- на гидротехническое сооружение пруда "Г" с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...>;
- на гидротехническое сооружение пруда "В" с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...>.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "А" (ОГРН <...>, ИНН <...>) путем совершения действий по государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости:
- на гидротехническое сооружение пруда "Г" с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...>;
- на гидротехническое сооружение пруда "В" с кадастровым номером: <...>, расположенное по адресу: <...>.
Решение в этой части подлежит немедленному исполнению.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) в пользу общества с ограниченной ответственностью "А" (ОГРН <...>, ИНН <...>) 4 000 руб. расходов по оплате госпошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через суд, вынесший решение.
------------------------------------------------------------------